住宅瑕疵担保履行法について

こんにちは。先週日曜日のソフトボール大会で、ハリキリ過ぎで友人を怪我させたあげく、救急車まで出動させてしまった、岩永です。

今回は、来年の10月1日より義務化される【住宅瑕疵担保履行法】について少しお話してみたいと思います。

この住宅瑕疵担保履行法とはそもそも何ナノか？ まずはそこから入っていきましょう。

住宅瑕疵担保履行法とは、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の略で（←略してる割には長いよね･･･）、新築住宅の発注者や買主を保護するために作られた法律です。

なぜ、このような法律が出来たかというと、数年前に起きた耐震偽装事件が原因で、某マンション販売会社社長が瑕疵担保責任で耐震補強すると言いながら、その会社自体が倒産し、マンション購入者に瑕疵担保責任を果たせなかったことで、購入者に多大な損害が生じたことに端を発します。

そこで、この法律により、住宅購入者や発注者を守るため、建築業者や不動産業者（以下「売主等」)に保険への加入や保証金の供託を義務とし、たとえ売主等が倒産しても保険や、供託金で瑕疵担保責任を果たせるというものです。

では【瑕疵担保責任】とは何か? となりますが、これは『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、いわゆる【品確法】の中に定められているもので、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分（←詳細ついてはこちらをどうぞ）を言います。

以前から、この品確法により売主等は瑕疵担保責任があり、引渡し後10年間は担保の責任を負うことになっています。　しかしながら、先に述べたようにあの事件をきっかけに、消費者保護の観点から【住宅瑕疵担保履行法】が施行されることになったというわけです。

この【住宅瑕疵担保履行法】が施行されることにより、売主等は保険への加入か保証金の供託をしなければならないのですが、当社のような中小零細企業においては保証金の供託というのはちょっと不可能な感じがします。なぜならば、仮に当社が10件の新築住宅を受注した場合、その供託額は｛200万円×戸数+1800万円＝3800万円｝を法務局に納めなければならなくなります。仮に1件あたり受注金額が2000万円で、工事に対する利益が200万円あったとしても総額2000万円ですから、3800万円－2000万円で1800万円の赤字となってしまいます。

とても無理!!

となると、残された道は保険への加入となるわけですが･･･、実はこの保険も以前から存在しておりまして、いろんな保証会社が瑕疵担保保証を行っております（←当社では、日本住宅保証検査機構（JIO)や㈱住宅あんしん保証などの商品をご紹介しております）。

これらの瑕疵担保保証は、その企業独自の検査基準に基づいて、住宅を着工当初から完成に至るまで複数回検査をし、仮に瑕疵担保責任が発生した場合でもその保証の範囲から約7～9割（←全額ではない場合がほとんどみたいです･･･）の補修費用が補てんされるようになっております。また、売主等が倒産した場合にも出るみたいです。

ここでひとつ皆様に覚えていて欲しいのですが、
保険と保証とは別物であって同義ではないということ。

これから起きることに対しては･･･保険をかけます。
これからも起こさないことに対しては･･･保証をします。

言葉のニュアンスみたいなものですが、保険となると、あたかも最初から瑕疵が発生することを想定しているようでなんか嫌な感じがします。まっとうな売主等は、自信を持ってその住宅を建てるわけですから、最初から瑕疵が発生することなど想定しておりません。しかし、売主等も人間なわけで全てが完璧というわけにもいかず、消費者保護の観点からするとこのような法律もしかたのないことなのかもしれませんね。

とにかく、この法律が来年の10月1日からは義務となるわけです。今後、住宅を購入される方、または購入をお考えの方はこの瑕疵担保保証がちゃんとついているかどうか確認した方がよいかもしれません。そして、この保証には地盤の保証もセットにしないと意味を持たなくなる場合がありますので、その辺も充分にご確認ください。

とっても長くなりましたが、今日はこの辺にしたいと思います。
なお、冒頭で書いた救急車で運ばれた友人ですが、大事には至らず、無事に仕事にいったみたいです。←けっこうドキドキでした（汗）

※瑕疵（かし）とは、ある物に対し一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。
あるべき品質や性能が欠如していること。欠陥（厳密には、瑕疵≒欠陥であり、
瑕疵⊃欠陥の関係である。瑕疵は単なる不完全、欠陥は安全に係る不完全を指す）。